¿Cuándo un contrato de alquiler pasa a ser indefinido?

El alquiler de bienes inmuebles es una actividad común en el país, y es importante que quienes se dedican a esta práctica comprendan la necesidad de hacer un análisis integral de con quién se celebra el contrato, ya sea una persona natural o jurídica.

Entre los puntos a pactar en el contrato se encuentran aspectos correspondientes a cada parte, como el alquiler a pagar y las obligaciones. Según el artículo 1688 del Código Civil peruano, la cláusula de duración del arrendamiento no puede exceder los 10 años. Por ejemplo, una propiedad se alquila por 10 años y, cuando llega el último día del plazo, el arrendador no exige la devolución de la propiedad, pero esta queda bajo el control del inquilino. ¿Qué pasa con el contrato en esta situación? ¿Se ha resuelto? ¿Está el inquilino en posesión ilegal de la propiedad?

Todas estas cuestiones se resuelven por lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil peruano, que regula la renovación judicial del contrato. Esto significa que, en caso de que la propiedad no haya sido reclamada por el arrendador y el inquilino mantenga su uso, todos los acuerdos del contrato se consideran renovados, excepto el período en que estaba vigente el plazo original de 10 años, el cual se convierte en abierto, es decir, sin un período de ejecución específico.

El contrato de arrendamiento ya no es por diez años, sino que tiene una vigencia indefinida. Entonces, si es un contrato indefinido, ¿eso significa que el contrato es para siempre? Al respecto, el artículo 1703 señala que, en el caso de un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, el arrendador puede cancelarlo por ley o mediante notificación expresa (esta puede ser una carta notarial que dé certeza a la comunicación).

Por lo tanto, el arrendamiento se regiría por lo dispuesto en el artículo 1704 del mismo código. Según este artículo, el arrendador puede exigir la devolución del inmueble después de enviar la notificación (fuera de los tribunales, por ejemplo mediante carta notarial) y, según lo acordado, exigir una multa u otra compensación de acuerdo con el contrato de alquiler, desde el período posterior al vencimiento hasta la entrega del inmueble.

En definitiva, si el plazo del arrendamiento ha finalizado y el inquilino sigue teniendo el control del inmueble, se considera que todos los acuerdos contractuales continúan vigentes, excepto el plazo del contrato, que se vuelve indefinido.

Para dar por terminado este nuevo plazo, el arrendador deberá enviar carta certificada por notario, en la que manifieste su voluntad de dar por concluida la relación jurídica. De esta forma finaliza el contrato de alquiler y el arrendador puede ejercer su derecho en consecuencia.